Πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 1221/1981 επιτρεπόταν, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που θα είχε καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και θα είχε καταχωρηθεί στα οικεία βιβλία μεταγραφών, να ρυθμισθούν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους ως προς την κοινή χρήση των κοινοκτήτων μερών της συνιδιοκτησίας κατά τέτοιο τρόπο, ώστε ο αδιαμόρφωτος ισόγειος με υποστυλώματα όροφος (πιλοτή) της οικοδομής να ανήκει κατά κυριότητα και χρήση σε όλους ή ορισμένους από τους συγκυρίους.
Σύμφωνα με την αρχική θέση της νομολογίας η παραπάνω συμφωνία ήταν έγκυρη και το κύρος της δεν θιγόταν από τις διατάξεις της νομοθεσίας για το σχέδιο των πόλεων ή του ΓΟΚ. Για την εγκυρότητά της, ωστόσο, θα έπρεπε όχι μόνο να έχει καταρτιστεί αλλά και νόμιμα μεταγραφεί πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 1221/1981, γιατί από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1192 Α.Κ. και 1998 Α.Κ. προκύπτει ότι η μεταγραφή μπορεί μεν να γίνει οποτεδήποτε μετά την τέλεση της μεταγραπτέας πράξεως, πλην, όμως δεν ενεργεί αναδρομικά, αλλά μόνο για το μέλλον. Αυτό σημαίνει ότι η εμπράγματη μεταβολή επέρχεται από το χρόνο που η μεταγραφή ενεργείται και όχι από το χρόνο τελέσεως της μεταγραφόμενης πράξεως1.
Η άποψη της νομολογίας, ωστόσο, στη συνέχεια μεταστράφηκε και κρίθηκε νομολογιακά ότι οι συμβολαιογραφικές πράξεις, καίτοι νόμιμα μεταγεγραμμένες, δυνάμει των οποίων συστήθηκαν στην πιλοτή ή σε τμήματα αυτής οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι οποίες στη συνέχεια ενδεχομένως να μεταβιβάστηκαν ως τέτοιες, είναι άκυρες, κατά το άρθρο 174 Α.Κ., καθώς ευθέως αντίκεινται στο νόμο, είτε καταρτίστηκαν πριν, είτε μετά την ισχύ των νόμων 960/1979 και 1221/1981. Την απόλυτη αυτή ακυρότητα δύναται να προτείνει οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον, όπως είναι οι ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, οι οποίοι, ως συγκύριοι του κοινόκτητου και κοινόχρηστου χώρου της πιλοτής, μπορούν να αντλήσουν όφελος από τη χρήση του.
Η πιλοτή χαρακτηρίζεται ως ένας εξ ορισμού ανοικτός χώρος με συνέπεια κάθε συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν, σε τμήματα αυτής που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, να είναι άκυρη, ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας και συνακόλουθα τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα.
Η Ολομέλεια απαγγέλλοντας με την ΑΠ 23/2000 την ακυρότητα της δικαιοπραξίας σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας στο χώρο της πιλοτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού ακόμη και πριν από τους ν. 960/1979 και 1221/1981, ως αντικείμενης στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις περί οριζόντιας ιδιοκτησίας, δημιούργησε νέο ζήτημα σχετικά με την αντιμετώπιση των χιλιάδων περιπτώσεων οριζόντιων ιδιοκτησιών επί θέσεων στάθμευσης σε ανοικτό χώρο της πιλοτής, οι οποίες είχαν ακύρως έως την ισχύ των ανωτέρω νόμων συσταθεί. Λαμβανομένου, μάλιστα, υπόψη, ότι οι εν λόγω θέσεις στάθμευσης μεταβιβάστηκαν έναντι σημαντικού τιμήματος στους συναλλασσόμενους, στους οποίους είχε δημιουργηθεί εύλογα η πεποίθηση ότι με την τήρηση του συμβολαιογραφικού τύπου και την μεταγραφή αποκτούν εμπράγματο δικαίωμα επ’ αυτών.
Προκειμένου να διευθετηθεί νομικά το πλήθος των ακύρως συσταθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών επί θέσεων στάθμευσης σε ανοικτό χώρο της πιλοτής, κρίθηκε νομολογιακά ότι μπορούσαν αυτές οι συμβολαιογραφικές πράξεις με τη συνδρομή του άρθρου 200 Α.Κ. να ισχύσουν, κατά μετατροπή της σύμβασης ως πράξη παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης, με τις προϋποθέσεις του άρθρου 182 Α.Κ. Από τη διάταξη του άρθρου 182 Α.Κ. συνάγεται ότι οι προϋποθέσεις για τη μετατροπή μιας άκυρης δικαιοπραξίας σε έγκυρη, υπό άλλη μορφή, τα στοιχεία της οποίας φέρει, είναι οι εξής : α) η άκυρη δικαιοπραξία να έχει ολοκληρωθεί ώστε να αναμένεται η επέλευση της έννομης ενέργειάς της, β) άγνοια από τα συμβαλλόμενα μέρη της ακυρότητας, γ) η άκυρη δικαιοπραξία να περιέχει τους όρους της κατά μετατροπή δικαιοπραξίας και δ) η υποθετική βούληση των μερών να ισχύσει η, κατά μετατροπήν, άλλη δικαιοπραξία αν γνώριζαν για την ακυρότητα της πρώτης.
Αυτή η βούληση των μερών για τη μετατροπή της δικαιοπραξίας πρέπει να θεωρείται ότι υπάρχει όταν, ολικά ή μερικά, η άλλη δικαιοπραξία έχει τις ίδιες συνέπειες ή ουσιωδώς αντίστοιχες με εκείνες που θα είχε η άκυρη δικαιοπραξία, αν ήταν ισχυρή. Και τούτο, διότι εκείνο που επιδιώκεται με τη μετατροπή είναι η πραγμάτωση, όσο είναι δυνατόν, της βουλήσεως των μερών.
Από τα παραπάνω συνάγεται ότι, η νομίμως μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη, με την οποία η πιλοτή ή τμήματα αυτής κατέστησαν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι, για τους λόγους που προαναφέρθηκαν, άκυρη, αλλά δύναται να ισχύσει στο σημείο της αυτό κατά μετατροπή της σύμβασης, ως πράξη παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί της πιλοτής ή των τμημάτων αυτής στον συνιδιοκτήτη της οικοδομής που αναφέρεται ως δικαιούχος αυτών, ενόψει και του ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσεως σαφώς εμπεριέχεται στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας, συναρτώμενο με συγκεκριμένη ή συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής, με τη μορφή του περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία.
Το δικαστήριο της ουσίας είναι το αρμόδιο να εξετάσει τη συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων και να αποφασίσει την κατά μετατροπή ισχύ των άκυρων συμβάσεων, ερμηνεύοντας αυτές με γνώμονα την καλή πίστη και αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, αναζητώντας κατά την ερμηνεία της δήλωσης βουλήσεως την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων.
Επειδή, ωστόσο, τέθηκε από τη νομολογία ως περιορισμός στη μετατροπή, ο αποκτών τη θέση στάθμευσης να φέρει την ιδιότητα του οροφοκτήτη, έμειναν αρρύθμιστες περιπτώσεις στις οποίες αποκτήθηκαν θέσεις στάθμευσης από μη οροφοκτήτες της οικοδομής. Ενώ και στην περίπτωση που ίσχυε κατά μετατροπή η σύμβαση, το δικαστήριο μπορούσε μεν να κρίνει τη μετατροπή του δικαιώματος κυριότητας σε θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε αυτές, άφηνε ωστόσο αρρύθμιστο το ζήτημα της νομικής τύχης του ποσοστού συγκυριότητας στο οικόπεδο, το οποίο αναλογούσε στην ακύρως συσταθείσα ως οριζόντια ιδιοκτησία θέση στάθμευσης και πλέον παρέμενε αδιάθετο.
Με το άρθρο 46 του ν. 5005/2022 (ΦΕΚ Α236/21-12-2022), που φέρει τον τίτλο «Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή – Προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979» προστέθηκε στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 η παράγραφος 5Α, η οποία ορίζει τα εξής :
«5Α. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας – χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας – χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας – χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας – χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας – χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται».
Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση της προτεινόμενης διάταξης, αυτή έχοντας ενσωματώσει τα νομολογιακά πορίσματα περί αυτοδίκαιης μετατροπής της άκυρης σύστασης σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί της θέσης στάθμευσης επιχειρεί να επιλύσει το χρόνιο ζήτημα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των ανοιχτών θέσεων στάθμευσης σε πιλοτές πολυκατοικιών, οι οποίες είχαν για χρόνια καταστεί «πράγματα εκτός συναλλαγής», προβλέποντας ότι οι συγκεκριμένες θέσεις μπορούν να μετατραπούν σε παρακολούθημα με μονομερή τροποποίηση πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας και ενσωμάτωση σε αυτήν του ποσοστού συγκυριότητας της θέσης στάθμευσης επί του οικοπέδου, από ιδιοκτήτες που έχουν (άλλη) οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης (διαμερίσματα) στην ίδια πολυκατοικία, καθώς και το ζήτημα της αντιστοίχισης τέτοιων θέσεων στάθμευσης με οριζόντιες ιδιοκτησίες, η οποία δεν είχε ήδη γίνει με την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας2.
Με την προσθήκη της ανωτέρω παραγράφου ο νομοθέτης επιχειρεί να επιλύσει το νομικό ζήτημα της άκυρης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών επί ανοικτών θέσεων στάθμευσης στις πιλοτές πολυκατοικιών, εισάγοντας ουσιαστικά τρεις επιμέρους διατάξεις προκειμένου να αντιμετωπίσει τρεις διαφορετικές περιπτώσεις.
Ειδικότερα η πρώτη περίπτωση (α) αφορά στη συνηθέστερη εκδοχή, κατά την οποία το πρόσωπο που έχει αποκτήσει την ακύρως συσταθείσα οριζόντια ιδιοκτησία είναι ιδιοκτήτης και άλλης νομίμως συσταθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας στην ίδια οικοδομή. Η διάταξη προβλέπει το δικαίωμα του συνιδιοκτήτη να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της συστατικής της οροφοκτησίας πράξης, η οποία θα περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο, ως προς το κομμάτι αυτής που αφορά στην άκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας επί ανοικτής θέσης στάθμευσης.
Με τη μονομερή πράξη ο οροφοκτήτης δύναται αφενός μεν να ορίσει ότι η ακύρως συσταθείσα οριζόντια ιδιοκτησία του ισχύει κατά μετατροπή αυτής ως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, αφετέρου δε να ενσωματώσει το ποσοστό που αναλογούσε στην ακύρως συσταθείσα οριζόντια στην πιλοτή της οικοδομής στο ποσοστό της κύριας οριζόντιας, προασαυξάνοντάς το. Ανάμεσα στην κύρια οριζόντια και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, δημιουργείται σχέση κύριου προς παρεπόμενο, με την έννοια ότι το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δεν είναι αυθύπαρκτο, αλλά ακολουθεί νομικά την τύχη της κύριας οριζόντιας, προς εξυπηρέτηση της οποίας και υφίσταται.
Η δεύτερη περίπτωση (β) αφορά στην εκδοχή, που δεν καταλάμβανε η προγενέστερη του νόμου αυτού νομολογία, κατά την οποία το πρόσωπο που έχει αποκτήσει την ακύρως συσταθείσα οριζόντια ιδιοκτησία δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης νομίμως συσταθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας στην ίδια οικοδομή. Στην προκειμένη περίπτωση είναι απαραίτητη η σύμπραξη δύο συμβαλλομένων και ειδικότερα του μη οροφοκτήτη, υπέρ του οποίου έχει ακύρως συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή, και του έτερου συμβαλλόμενου, στον οποίο ο πρώτος θα τη μεταβιβάσει με σύμβαση, που περιάπτεται τον συμβολαιογραφικό τύπο, και ο οποίος είναι ήδη οροφοκτήτης άλλης οριζόντιας ιδιοκτησίας, νομίμως συσταθείσας, στην ίδια οικοδομή.
Ο δεύτερος συμβαλλόμενος αποκτά κατά μετατροπή το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της θέσης στάθμευσης στην πιλοτή. Ταυτόχρονα με την ίδια πράξη οι δύο συμβαλλόμενοι τροποποιούν την σύσταση οροφοκτησίας, καθώς συνδέουν νομικά το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης με την κύρια οριζόντια ιδιοκτησία του αποκτώντος ως παρακολουθήματος αυτής και ενσωματώνουν το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αναλογούσε στην ακύρως συσταθείσα θέση στάθμευσης, στο ποσοστό της κύριας οριζόντιας, της οποίας το τελικό ποσοστό συγκυριότητας προσαυξάνεται.
Τέλος στην τρίτη περίπτωση (γ) ρυθμίζεται η εκδοχή κατά την οποία με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό συστάθηκαν αυτοτελή δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης στην πιλοτή ή στον ακάλυπτο χώρο χωρίς να συνδέονται με συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της ίδιας πολυκατοικίας, ώστε ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας – κύριου χώρου, που νομίμως απέκτησε το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ανοιχτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή ή στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας να μην γνωρίζει σε ποιόν χώρο αποκλειστικής χρήσης το δικαίωμά του αντιστοιχεί. Στην προκειμένη περίπτωση η διάταξη προβλέπει το δικαίωμα του συνιδιοκτήτη να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της συστατικής της οροφοκτησίας πράξης, προκειμένου να αντιστοιχήσει την κύρια ιδιοκτησία του με την θέση στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα αυτής.
